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海外买房陷阱多 律师:要书面约定中介连带责任

2017-05-14 21:13:49 来源:北京晚报 栏目:心理星座

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  “国内卖房赴海外抄底”、“北京一套房换美国6套房”“收益率高达40%”……类似的广告让很多投资者为之心动。但是曾经有过投资海外买房的诸多人士,均以亲身经历告知,投资海外房产遇到的“坑”数不胜数。一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题,设下种种陷阱使投资者蒙受损失。

  陷阱1

  未获预售批准就卖房

  有的国外开发商开发建设的海外房产,在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家,一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准,中国买家就难以获得合法产权。

  去年夏天,凌刚参加了某知名财经专家做的海外投资讲座,得知北京一家经纪公司正在推出美国酒店投资项目。“当时我觉得有财经专家为项目‘背书’,应该是值得信赖的。”但凌先生没有想到,他为此付出了极大的代价。

  几天后,凌先生来到这家经纪公司,接待人员对他热情推介。“只需交40%的首付款,剩余的60%我们帮你办理贷款。”凌先生被告知,该项目每年会有高达12%的年收益率。“五星级酒店有专人打理,对方包租20年,到期后还可以回购,相当于用40万美元的首付款撬动了20倍的杠杆,实际收益率近25%。”

  凌先生当即与其指定的美国某公司签署了包括买房、包租、回购在内的3个合同,交纳了10万美元的定金。

  事后凌先生心里却有点隐忧,便通过在美国的律师朋友帮忙查询这个项目,结果发现很多问题:“有几点是严重违反美国法律的,首先是在美国卖房需要政府出具的公开报告,但他们当时没有;其次美国规定收到的款项应该打到第三方监管的账户上,而不能打到公司的账户上;而且美国规定收取意向金,只能是房价的3%,而不是首付40%。”

  和凌刚遭遇类似的还有很多业主,刘华日前也将这家经纪公司告上了法庭。刘华称,按照被告的要求,他与美国某公司签订了购房协议,在协议中约定竣工日期为2016年12月31日。随后他支付了首付款17余万美元。但被告及美国某公司却未在约定时间内竣工,至2017年3月,该项目土地尚未动工。而且签订购房协议时,该项目未取得土地公开报告,未获得预售批准,被告对项目运营情况和投资款的去向均未向原告如实告知,已构成违约。

  凌先生告诉记者,他先是通过美国的律师向美国某公司发出了律师函,然后开始了与经纪公司交涉的曲折过程。最初对方非常强硬,利用各种办法拖延退款,但凌先生坚持不懈,在国内也请了律师,耗费了大量精力去交涉退款事由,终于拿回了10万美元。

  陷阱2

  包租竟然变成无人租

  除了政策风险,很多海外房产项目号称通过包租返利等方式,使买房者的投资年回报率可达到15%至25%。涉足过海外房产交易的业内人士弗先生告诉记者,有的公司并不能保证资金安全,投资人的购房款没有被用于投资项目土地建设,此外投资者购买的海外房产如果难以出租,代理机构会用后来的投资者的钱款支付之前投资者的包租返利,形成了脆弱的资金链,一旦发生断裂,返利会化为泡影。

  3年前,戴女士与北京一家国际投资咨询公司签订了房产预订协议,在该公司推介下,她与美国一家公司签订合同,以相当于30余万元人民币的价格购买了位于美国中部地区某市的一间公寓。戴女士付给咨询公司1万元定金,而购房款则通过银行转账打到了咨询公司法人账户上。

  “当时对方承诺包租,有固定收益,回报率很高,业主只需要承担物业税等即可。”但戴女士买了房子以后却并没有按期拿到租金回报。经了解她发现,这套房产位于郊区,位置偏僻、周边人口稀少,很难出租出去,房子只好空置。而当地房产的税费很高,戴女士不仅没有租金回报,反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。物业公司警告她,如果拒不交纳欠费,其房产有可能被没收。

  2015年,戴女士等多名购房者在美国当地法院对房屋开发商等提起了诉讼。后该案调解解决,戴女士只获赔了6000美元。随后,戴女士将北京的国际投资咨询公司诉至法院,要求解除房产预订单并退还购房款。

  但法院驳回了戴女士的诉讼请求。法院认为,戴女士与某咨询公司所签订的房产预订单,实为咨询公司为戴女士提供的居间合同。该合同明确约定正式购房合同由戴女士与第三方签订,因此房屋买卖合同相关权利义务不应向咨询公司主张。咨询公司提供了居间服务,戴女士也订立合同购买了房屋,因此要求解除预订单缺乏依据。

  业内人士指出,过高的投资回报率意味着很大的投资风险,因此承诺超高的投资回报率,很有可能存在虚假宣传。

  陷阱3

  中介低价购进加价卖出

  让李先生郁闷的是,他为女儿移民在葡萄牙购买的房子,竟然是中介以低价抢先购买后,再加价两倍卖给他的。

  李先生是2013年8月与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议,后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后,李先生得知,其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。

  “购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的。”李先生气愤地说,经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元,他实际损失20万欧元。

  李先生认为,他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房,导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们,给我们造成了严重的经济损失。”在此过程中,咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况,包括卖房者身份、二手房、真实价格等。

  咨询公司的答复是,他们对客户的义务只是协助移民,并没有帮其购买房屋。虽然李先生将咨询公司告上了法庭,但法院未能支持他要求咨询公司赔偿损失的诉求。法院认为李先生委托葡萄牙律师买房,故该律师签署的合同可以视为是原告真实的意思表示。

  而另一位购房者万女士比李先生幸运,拿到了部分退款。2014年,万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产,作为不动产投资,从而符合办理居留签证的条件。

  合同签订后,万女士在咨询公司的全程安排下,前往葡萄牙购买了一套房产,房价款为53万欧元,其居留签证也办理完毕。

  但次年2月,万女士及其家人前往葡萄牙度假,与邻居沟通中获知,她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价格,该房屋实际价值仅为35万欧元。

  万女士遂将咨询公司告上了法庭。后法院判决咨询公司补偿万女士7万欧元。

  律师建议

  要书面约定国内中介承担连带责任

  北京京师律师事务所的封跃平律师分析指出,目前房屋中介乱象丛生,不少国内中介在购房国家申请以购房为主营业务的外壳公司。国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司,并和境外机构签订购房合同。一旦客户资金一去不复返,客户通过合同无法向国内中介追偿。因为合同的签订主体在境外,客户也很难通过域外诉讼来挽回损失。另外,在大多数国家,涉及不动产纠纷一般管辖权属于不动产所在地法院。所以,国内购房者身处国内,很难通过国内法院寻求到及时、有效的救济。

  封跃平律师建议,投资者应做好证据保全工作,对于开发商派发的宣传册、广告彩页或者其他宣传资料应妥善保存,签订购房合同时,对于开发商承诺的条件,也可以要求纳入合同中。一定要在置业前进行实地考察,全方位了解所购房产的设置及周围环境。并了解当地房产市场,预防中介层层加价、隐瞒与欺诈等行为。海外房产市场服务分工相当细,建议聘请当地律师提供相应的法律服务,确保交易顺利进行。

  此外,购房者应将定金及后续房款放到公证公司或由银行进行统一管理,建立交易资金第三方监管制度,不直接付款给业主,以保证资金的安全。

  “海外购房也要看地段,如果房价比较便宜,一般是在郊区很偏僻的地方,建议不要购买。”北京盈科律师事务所胡文友律师建议,购房者通过国内中介机构进行海外购房,要特别书面约定国内的中介承担连带责任,并且在合同中约定好管辖法院,最好约定好原告的住所地法院有管辖权。

  (文中当事人名均为化名)

  本报记者 王蔷 J178   


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